博鳌论坛上，这些大佬观点透露出下半年楼市走向
已经陪伴整个行业走过17年的博鳌房产论坛，今日在海南召开。本届论坛主题为《跨越与去地产化浪潮》。
过去一年，调控进一步深化，楼市发生着深刻的变化，大佬云集的博鳌现场，对行业的未来又有怎样的思考和探索？我们精选现场部分精彩观点，呈现这场地产思想盛宴，也从中窥见下半年楼市走向。
文/浙江在线·住在杭州网
浙江在线前方记者 王玛咪
博鳌房产论坛现场
朱中一
住房和城乡建设部原办公厅主任
中国房地产业协会原副会长
房价上涨过快的三四线城市
也可能出台双限政策
控房价力度不会放松
在本届博鳌论坛，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一作了主题为”中国房地产业发展态势与企业面临的挑战”的开幕演讲。朱中一在演讲中表示，从政策层面来看，中央政府坚持“房子是住的，不是用来炒”的定位，加大了分类调控力度，房地产市场调控取得了初步成效。
“按照中央提出加大对金融风险管控和稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制要求，控房价、防风险力度不会放松，房地产信贷政策预计放缓，房价上涨较快的三四线城市可能出台限购、限贷等措施。”朱中一表示，未来控房价、防风险的力度不会放松，房价上涨较快的三四线城市也有可能出台限购限贷措施。
朱中一分析，全国商品房下半年销售额、销售面积和房地产开发投资增速将会下调，但全年指标肯定会超过2016年最高水平。“十三五”期间尽管增速下降，由于城镇化仍在持续推进，房地产市场总规模仍然很大。
关于城镇化推进对房地产业发展的影响，朱中一分析了三个方面。
一，城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间。“2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间。”农业转移人口的市民化，加上二胎政策的放宽等多种原因，城镇新老居民对住房的需求量加大。人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应，增加公共租赁房的供应，如北京、广州、成都、武汉等城市都出台了《加快发展租赁住房的意见》，未来租赁市场将会有比较大的发展。
二，城市的更新改造、既有住宅的更新改造及存量的住房资源盘活，也是一个潜在很大的市场。
三，新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。
朱中一认为目前房地产企业面临着四大挑战：
一，金融系统对房地产信贷分类调控力度加大，住房供应体系中租赁市场比例提高，取得土地条件和成本提高，给传统房地产开发企业卖地、贷款、开发、销售带来困难，企业必然要考虑转型问题；
二，在市场分化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术；
三，如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑比例；
四，企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。
朱中一强调，企业一定要夯实发展基础，处理好规模扩张、提高效益和防控风险关系，兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益，才能持续发展。只有兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益的企业才能持续发展。
樊纲
经济学家、国民经济研究所所长
房产税不会造成房价暴跌
没有房地产税一定会出泡沫
在《金融稳定与房地产市场政策预期》的主题演讲中，经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，房产税是个长效机制，可以减少投资需求，是房价的长效稳定器。
樊纲透露，在最近一次工作会议上，有关领导人还提到了要加快出台房地产税。讲到长效机制，就要把供给侧、需求侧的这些问题系统地点一点。
“土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方？是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，还是人为地发展小城市？这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本问题。”樊纲指出，供给侧的长效问题首先是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。
对于需求侧，樊纲认为有大量的合理需求。“我记得前几年有经济学家论证中国以后就是低中增长了，不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了。你要看看中国各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市也有80%，确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中，正处在经济发展、收入增长的过程当中。”
樊纲认为不光是城里人收入提高了要改善居住，而是一个城市化进程当中的合理需求，是迁移带来的需求。农民要进城，在小城市买个房子，小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子，地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。
“我们研究经济增长、经济发展，那些因素都是长期因素。唯一的一个短期因素，就是去库存、去产能。一个人长成劳动力，这是增长因素，需要18年、20年的时间。”樊纲认为，供给侧基本都是长期的，而需求侧更多的是短期的，包括货币政策、利率、贷款的控制，加上限购。
在需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。“你有这个地产，你就要付这个成本，然后逼着你要去租，你不租的话，你就会不断地亏损。提高你的保有成本，这就是房地产税的最基本原理。”樊纲继续呼吁房地产税尽快出台，他明确指出，没有房地产税一定会出泡沫，房地产税可以减少投资需求，房产税跟着房价走，房价涨了，税也跟着涨，所以房产税是房价的并不会造成房价暴跌长效稳定器，并不会造成房价暴跌。
关于如何实施房地产税，樊纲的建议是，新房新办法，老人老房老办法，20年时间合理地过度。根据房子的价值适当减免房产税，降低低收入阶层房产成本。
另外，对于近期关注度很高的租赁市场，樊纲认为发展有了新的契机。“确实中国需要发展这一块，我们也特别欠缺这一块，中国的住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的，这是很不正常的一个情况。”完善租赁市场，樊纲认为最关键的是要健全法律的保障问题，保障租者的权利，保障租客的权利。
巴曙松
中国银行协会首席经济学家
调控力度空前，房贷继续收紧
市场洗牌加速，土地焦点转移
中国银行协会首席经济学家巴曙松发表主题为“2017年下半年房地产市场趋势展望”的演讲。巴曙松表示，当前房地产行业调控范围力度空前，关键词是范围广、力度强、手段新和频率高。
以前谁会想到张家口、沧州会限购呢？”巴曙松解释，这是典型的城镇化发展特征，本轮限购相对于之前几次调控，中小城市进入到限购清单，这意味着中国城镇化进入到以大城市群为主要动力的发展阶段。“
“本轮调控后，购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑，贷款变得越来越难。”巴曙松表示，房贷政策正在收紧，银行信贷收紧，大部分银行首套房恢复基准利率，部分银行开始将基准利率上调。数据显示，2017年5月房贷利率较同年3月增加了10％。此外，房贷周期也在逐步增加。
对于本轮调控各个城市的表现，巴曙松的观察是：重点城市降温，二线城市冷热不均，三四线城市加杠杆。京津调控后交易下降明显，沪深虽然无行政调控，但是房贷利率上升；在二手放市场方面，京津二手房房价连续下跌，深圳、上海、杭州、南京等城市上涨涨幅收窄；北京的市场交易节奏放缓，交易价格也开始下跌。
在二线城市，出现了冷热不均现象，分化情况明显。传统热点城市降温，二线新房成交量3月之后有所下跌；南京、杭州调控加码，二手房市场出现下行；长三角地区去化周期明显缩短。
“供应下滑是销售下滑的重要动因。”巴曙松分析，调控首先表现在供应减少之上。
巴曙松指出，市场下行期间加速行业洗牌，开发商集中度进一步提高。TOP50开发商销售额和销售面积增速分别高出全国41和35个百分点。
从土地市场来看，巴曙松认为，现在的土地市场竞争激烈，土地市场焦点转移。表现在河北、长三角、珠三角地区土地市场在4-5月有回暖现象。三四线城市土地溢价率处于前位。从开发商来看，一些房企拿地金额、拿地面积相较于2016年有大幅度上升。
巴曙松建议，调控应该与城市圈发展相契合。长效机制应该从发展租赁，增加共计，加快流通等方面解决住的问题。
陈启宗
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事
房企搞多元化是飞蛾扑火
赚钱还得靠地产
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗作主题为“全球房地产与中国房地产的周期”的演讲。陈启宗就房企多元化问题发表了他鲜明的观点：“多元化难以长久，对于房企来说，最赚钱的还是房地产。”
“历史上，搞多元化的没有长远成功的，大家不要高估自己，可能下场不是那么好。”陈启宗在发言中指出，美国、澳大利亚等国家，三分之一到一半的人财富的累积和房地产有关
“中国房地产市场很大，机会很多，此前房企追逐规模太快了，市场饱和得就更快了。30年前盖的房子质量很差，拆除重建，这就是发展的机遇了。”陈启宗认为，追逐规模很难停下来，因为大家习惯了高速增长，现在没办法了就搞多元化，是飞蛾扑火。
“实践证明，难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的，当然你不需要像恒隆那么离谱，恒隆这十几年都基本上是零负债，那是过重，因为以往这十几年，我们的资金流太强了，但这不是一个好的例子，别人也不一定能够做到像我们这样。”陈启宗认为做轻资产，万变不离其宗，资金没进去，只能靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，就变成一个服务性行业，服务行业是要靠量来支撑的，房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。
“赚钱是好的，是很快乐的，但是亏本是很痛苦的，所以你在要赚钱的同时，你要先问一个问题，我怎么才能够不死去、不亏本，那才是长远致胜之道。”陈启宗警示从业者调整心态，不要追逐短线的威风。
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